居住权对租赁的影响
2021-11-30
“居住”问题历来为民生之重。2016年，席大大总书记指出“要准确把握住房的居住属性”、“住房只住不炒”，强调房屋的根本属性是“居住”，要保障“人民住有所居”。2020年颁布的《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）是我国首次以立法的形式明确了居住权的物权地位。
本文立足于居住权的现有法律规定，以及《民法典》正式规定居住权之前关于居住权的法律表述，对居住权进行解读，并将居住权与租赁进行对比分析，研究居住权对租赁的影响。
一、《民法典》关于居住权的规定
第366条：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”
第367条：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。”
第368条：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”
第369条：“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”
第370条：“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。”
第371条：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”
二、关于居住权的几个探讨
（一）居住权权利客体的“住宅”如何界定
《民法典》第366条规定，居住权人是对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。《民法典》明确了居住权的权利客体是住宅，但法律并未对住宅进行明确的界定（比如公寓是否属于住宅），而且权利客体是否必须为完整的住宅。
1. 住宅的物业类型界定
现实中，房屋的物业类型包括商铺、厂房、公寓、住宅、宿舍等等，《民法典》虽然规定了居住权人可以对他人住宅行使占有、使用的权利，但此处所指的住宅，与现实中建筑设计规范区分的住宅是否等同？公寓、宿舍能否作为居住权的权利客体？如果将法律规定的住宅进行扩大解释为可以供居住的建筑物，那商铺和厂房能否作为居住权的权利客体？
《中华人民共和国民法典物权篇理解与适用》中强调居住权重点在于强调房屋的居住属性，重点在于确认房屋在功能上是否具有供人居住的特征；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》（已失效）也明确居住权的权利客体为房屋，并未限制在住宅。因此不应将《民法典》中居住权权利客体住宅做缩小解释为实践中建筑类型为“住宅”的物业。
如果将住宅理解为具有居住属性或功能的物业，那么伴随而来的问题就是，房屋属性或功能的边界在哪里？毕竟每个人对于居住的需求和认知是不同的，如果考虑《民法典》关于居住权的立法目的（满足生活居住的需要），房屋属性或功能可能是无边界的，只要建筑物可以供人居住，便可以成为居住权的权利客体，都可以设立居住权。
2. 住宅是否必须为完整的“住宅”
《民法典》未明确规定居住权的客体是否必须为住宅的全部。在关于此问题的热议中，存在两派观点。认为居住权不得作用于住宅部分的观点认为，若客体是建筑物的一部分，这不仅突破了“一物一权”（此处的物指不动产单元）的原则，在登记时存在着审查和记录的现实困难。《不动产登记暂行条例实施细则》第5条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间，因此，不动产单元已经是最小基本单位，若要在其中分离出一部分单独设立居住权，如何在不动产登记簿上记载？如何审查该部分是否具有独立使用的可能性，是否需要上门核查？可能会成为让不动产登记部门挠头的难题。
支持居住权可以设立于部分住宅的观点则认为，居住权作为他物权，不涉及不动产的归属问题，为了充分发挥住宅的居住效率，住宅的部分可以成为居住权的客体，《中华人民共和国民法典物权篇理解与适用》也明确了该等观点。如果住宅中的个别房间在功能上具有独立的使用价值，并有墙、门之隔，与其他房间之间存在着界限，该等房屋就应当被允许设立居住权，并且此时的居住权客体也应合理扩展至住宅中的公用部分，如客厅、厕所、厨房等。至于在不动产登记簿上的记载问题，暂不论审查的成本，也可以通过详细记载信息、设置房间编码甚至后附图纸等技术性方案予以解决。
（二）居住权的权利客体是否必须取得产权登记
根据《民法典》的规定，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。这里明确了两点，第一，居住权的权利客体是可以登记的；第二，未经登记的居住权未设立。那么如果是没有取得产权登记的建筑物则无法满足这一要求。因为没有产权登记的建筑物通常没有报批报建手续，登记机构也没有建筑物的权属及位置资料。即便这部分信息可以通过核查的方式确认，但是这一操作方式在实践中不具有实操性，毕竟登记机构的实际工作范围并不包括权属确认、测绘等。那么是不是意味着，没有产权登记的建筑物不能设立居住权？
事实上，《民法典》出台后，已有的司法判例中并未严格限制这一点，宅基地上所建建筑物以及没有征转手续的土地上所建的建筑物均成为了居住权的权利客体。
（三）居住权的权利边界
1. 居住权与所有权的权利边界
在先设立的居住权能否对抗后取得的所有权。对于这两者的权利边界，可以从两个角度去理解。第一，居住权作为用益物权，已办理了登记，具有公示效力，根据《民法典》物权编相关规定确定的物权公示效力，居住权应当优先于在后取得的所有权；第二，类推《民法典》合同编中确立的“买卖不破租赁”，在先的承租权可以对抗在后取得的所有权。因此，在先设立的居住权能对抗在后取得的所有权。这也要求房屋转让环节中购买方需履行审慎核查义务，确认房屋是否设立居住权。
居住权的法定限制体现在其不可转让和不可继承性，并且除非另有约定，不得有偿设立，已设立居住权的住宅也不得出租，如居住权合同确实约定了对价，居住权人则应当及时支付对价，否则会因违约支付价款导致居住权合同解除、居住权灭失的法律后果。此外，尽管《民法典》未予明确，学界普遍认为居住权人负有合理使用、合理保管住宅的“善良管理人”义务，不得从事擅自改建或从事损害住宅的行为，在居住权届满或因其他原因导致消灭时，居住权人应当返还房屋，且应确保房屋符合约定或正常使用后的状态。即便是无偿设立或无约定，在居住期间产生的合理日常费用，如水电费及物业管理费等，依理也应当由居住权人承担。
2. 居住权与承租权的权利边界
《民法典》规定，设立居住权的住宅不得出租。因此，立法对于居住权与承租权的冲突态度是明确的，即建筑物不能同时存在居住权和承租权。但如果在房屋出租的时候，出租人隐瞒设立的居住权，承租人在没有察觉的情况下签署了租赁合同，就发生了承租权和居住权的冲突。从法律规定来讲，租赁权是合同债权，居住权是一个用益物权，物权高于债权，如果承租权和居住权发生冲突时，应当优先保护居住权。
3. 居住权与抵押权的权利边界
由于居住权与抵押权均属于物权，且均自办理登记时设立，因此对于居住权与抵押权的权利边界，应区分两种情形进行判断：
居住权设立在前。若居住权设立在前，根据物权优先效力，当债务人无法清偿债务，抵押权人要求优先受偿抵押物时，不应将抵押物上的居住权进行涤除。
居住权设立在后。若居住权设立在后，根据物权优先效力，当债务人无法清偿债务，抵押权人要求优先受偿抵押物时，应参照抵押物上有租赁的情形进行处理。即先按照不动产上存在居住权进行询价和报价，若该不动产价值不足以清偿抵押权人的全部债权，则应涤除该不动产上的居住权后再进行询价和报价，保障抵押权人的权益。权利涤除后该不动产上设立的居住权归于消灭。
三、居住权与租赁的对比分析
根据法律对于居住权以及租赁法律关系的相关规定，我们将居住权与租赁关系进行对比分析，主要如下：
1. 居住权原则上无偿，租赁通常为有偿
《民法典》规定居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。租赁法律关系为市场经济行为，且法律规定出租人及承租人各负担不同的权利义务，因此实践中租赁通常为有偿。
2. 居住权没有明确期限限制，承租权最长不得超过20年
《民法典》未对居住权的期限作出明确约定，但明确了承租权最长不超过20年，超过部分无效，无效对应的后果是双方不得依据原有的租赁合同约定主张对方的权利义务，租赁行为变更为占有行为。
3. 居住权的设立是满足生活的需求而不是满足经济的需求
《民法典》对于居住权的立法目的明确为“满足生活的需求”，但是租赁关系是市场自发的一种市场经济行为，更多是出于经济目的。
4. 居住权需要办理登记，承租权不必办理登记
《民法典》明确居住权应当办理登记，而且居住权自办理登记时设立。但承租权并无法律规定的登记义务，虽然行政管理环节要求租赁行为应当办理备案登记，但备案登记与否不影响租赁行为的效力。
5. 居住权不得转让和继承
《民法典》明确居住权不得转让和继承，但租赁行为实质上是一种合同之债，出租人将建筑物有偿交由承租人使用，承租人按约使用建筑物并向出租人支付租金，在双方关于租赁关系无明确约定的前提下，租赁法律关系可以发生转租和继承。
四、居住权对租赁的影响
（一）居住权能否取代租赁
《民法典》第366条规定居住权适用的对象和条件是“住宅”以及“满足生活居住的需要”。换言之，非住宅不可设立居住权。对于住宅，如果是以经营为目的，同样不应当设立居住权。但必须承认的是，现实中普遍存在租赁住宅从事经营活动的现象。居住权出现后，亦不能排除那些在形式上系“满足生活居住的需要”而取得居住权，但实质上从事经营的情形。由于《民法典》还未明确规定该行为是否会导致居住权合同无效，在相关法律规定出台前，对于该行为应当持谨慎态度。
《民法典》第369条规定居住权为居住权人的专属权利，不得转让和继承。也就是说，如果居住权人在期限届满前不幸去世，居住权就消灭了。但在租赁关系中，如果承租人在租赁期内发生同样情况，与其共同居住或者经营的人可以按照原合同继续租赁房屋（《民法典》第732条）。由此可见，法律并未对与居住权人共同生活的人做出任何安排；相反，该类人群在租赁关系中获得了更多保护。
从上述第2点居住权的消灭还可以看出居住权取得后即具有一定的“稳定性”。在无偿取得居住权的情况中，房屋所有权人只需要考虑是否为他人设定，一般不用考虑违约责任等问题；而在有偿取得居住权时，尤其是有意将居住权当作租赁使用时，该问题让双方都感到棘手。原因在于如果居住权人严重违约，如长期不支付“租金”、未经房屋所有权人同意出租、不按照要求使用房屋等，房屋所有权人是否可以解除合同，消灭居住权，对此法律没有明确规定。同样，对于居住权人也会遇到一些困扰，即房屋被查封、权属有争议、危及人身安全或者健康时能否解除合同以及房屋的维修义务划分、居住权人是否有优先购买权等。如此多的权利、义务没有法律的干预，对双方而言，都是存在巨大风险的。
综上所述，虽然居住权在使用期限上具有一定的优势，但是在面对合同履行中可能出现的各种状况时，还缺乏一些切实可行的操作方案。所以说，居住权并非房屋租赁的升级版，不宜将其取代。但是，结合其他法律的规定，居住权或许能承载更多的需求。比如《民法典》物权篇草案在提请全国人大常委会审议过程中，有意见提出，“增加规定居住权制度，有利于为老年人以房养老提供法律保障”。可见，居住权原有的意图是为了解决老年人的基本居住问题。又如《民法典》第1090条规定，“离婚时，如果一方生活困难，有负担能力的另一方应当给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成的，由人民法院判决。”假设该离婚的夫妻一方婚前拥有多套住房，而另一方（生活困难）名下无房产，且婚姻期间双方无较多共同财产的积累，离婚时可以考虑通过设立一定期限的居住权（双方均接受的前提下）来帮助困难一方。因此，居住权可以发挥功用的场合远不止于此，对于其潜力的“开发、利用”，有待《民法典》实施后持续的探索与尝试。
（二）居住权与租赁的法律冲突解决思路
如居住权设立在前。居住权、租赁权在对房屋的使用权能上是互斥的，根据《民法典》第369条规定，已经设立居住权的房屋原则上不得再出租，但也有除外情形。例如设立居住权的房屋面积较大，在满足居住权人自身需求外，经所有权人同意，居住权人将多余房间出租给他人，使得同一房屋被居住权人和承租人同时占有。此时实际上是将房屋从物理空间上予以切割，并在居住人和承租人之间进行分配。
如居住权设立在后。当所有权人出租房产后又设立居住权时，居住权人可否以物权优先原则，要求承租人返还其所占有的房产？《民法典》第725条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”但此规定仅针对“所有权”发生变动的情形。然居住权的权益内容为占有使用房产，若采取租赁权物权化规则，居住权人的全部权益将会落空。因此，笔者认为，此时应适用物权优先原则，居住权人有权请求承租人返还占有的房产。承租人可请求出租人承担违约责任。
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