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“双合同”商品房销售模式与《民法典》审视

2021-10-21

一、前言

“双合同”销售模式不是法律概念，是业界一种俗称。所谓“双合同”销售模式通常是指开发商以毛坯商品房交付方式向政府主管部门进行销售备案，而在一手房地产销售时，与购房者订立毛坯房的商品房买卖合同，同时要求购房者订立委托装修合同（或其他类似合同）。

近年来，在部分房价高的热点城市，政府为限制房价过快上涨，对房地产销售陆续加码，采取了“限贷、限买、限价、限售^[1]”的四限政策。其中，一部分开发商为应对政府价格监管，往往以“毛坯报建、精装交付”的“双合同”销售模式将房价拆分成了购房价款与装修价款两部分，在满足政府备案价格要求的基础上通过装修安排来获得项目正常利润。本文以开发商为视角，结合《民法典》的实施，分析房地产“双合同”销售模式及操作建议。

二、“双合同”销售模式的具体种类

在“限价”政策发展的不同阶段，“双合同”销售模式的具体操作也有差异。

以深圳市实务为例，在《深圳市规划国土委关于<商品住房和商务公寓预现售价格管理操作细则>的通告》（深规土【2017】6号）出台之前，开发商为尽可能在销售价格上顶格备案又为了促进销售，并隔断装修责任，实践操作中“双合同”销售模式主要包括：开发商与购房者签署商品房买卖合同约定毛坯交付，购房者与第三方装修公司签署委托精装修协议并委托装修公司收楼，装修费由装修公司象征性收取或由开发商代为收取，或装修公司不收取装修费。

深规土【2017】6号文出台后，深圳市主管部门要求，对于带精装修交楼的商品住房和商务公寓项目，各管理局在办理预售或现售预审查时应指导申请企业将装修成本从申报价格中剥离，同时要求开发企业在销售阶段要将相关信息明确告知购房人，在网签合同阶段要在合同中增加相应补充约定，明确合同价格和不动产权登记价格不包含精装修成本，不得违背购房人的意愿，强制搭售或通过提高装修价格变相抬高房价。同时，受深圳房价持续上涨的影响，商品房备案价格受到政府调控往往被强制压低，开发商为获取项目预期利润和对装修责任进行隔断，开发商通常与购房者签署商品房买卖合同时约定毛坯交付，再安排购房者与第三方装修公司签署委托精装修协议并委托装修公司收楼，并由装修公司收取远高于正常装修价格的装修费，即本文以下内容探讨的“双合同”销售模式。

三、“双合同”销售模式的核心问题分析

（一）“双合同”销售模式下，委托装修合同是否是有效？

“双合同”销售模式下，委托装修合同是否有效，需要根据《民法典》第一百四十三条规定进行分析判断，该条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”

鉴于热点城市对购房资格都有条件限制，因此，本文在探究“双合同”销售模式下委托装修合同是否有效时，默认购房者具有完全民事行为能力和具备购房资格，聚焦于委托装修合同是否是当事人之间的真实意思表示以及是否违反法律法规的强制性规定。

1.关于意思表示是否真实

所谓意思表示真实，是指行为人自由、自愿地表达出来的外在意思与其内心意思一致，不是虚假的^[2]。与意思表示真实相对的是意思表示不真实，具体包括意思与表示不一致、意思表示不自由两种类型；其中，意思与表示不一致主要原因包括单独虚伪表示（心意保留）、通谋虚伪表示和错误表示（重大误解）；意思表示不自由主要原因包括欺诈、胁迫和趁人之危。若当事人的意思表示不真实，则有可能导致以该意思表示的内容为民事法律行为无效或被撤销。

“双合同”销售模式下，购房者有可能主张开发商在销售房地产时要求购房者在签订毛坯商品房买卖合同的同时委托第三方装修公司进行装修，如果购房者不同意在签订毛坯商品房买卖合同的同时委托第三方装修公司进行装修并支付装修价款，则购房者无法购买该商品房。甚至有的项目在设计商品房销售流程时，将缴纳装修保证金并签署委托装修合同放在第一步，之后才能缴纳购房定金并签署《房地产认购书》以及后续的商品房买卖合同。因此，委托装修合同不是自己的真实意思表示，而是开发商捆绑销售。而开发商则可能主张装修价款是房价的一部分，与购房价款共同构成商品房买卖价款。

经检索相关案例发现，不同法院、不同法官对于“双合同”销售模式下，委托装修合同是否是当事人之间的真实意思也存在不同理解和认知。例如，在2019年某“双合同”销售纠纷的生效民事判决书中，深圳市宝安区人民法院认为“涉案的商品房销售、装修合同由双方当事人协商自愿签署，为真实意思表示，合法有效，双方应循诚信原则，全面履行合同。涉案商品房销售、装修事宜是一并协商的，形成一个交易整体”；但是，在（2018）粤01民终15723号民事判决书中，广州市中级人民法院认为，“某某公司与黄某某签订的买卖合同除房屋交易价款外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。某某公司主导黄某某与宏大公司签订的装修合同，并非合同双方当事人的真实意思表示。”

笔者认为，分析“双合同”销售模式下，委托装修合同是否是当事人之间的真实意思表示，需要结合具体销售签约情形综合判断。若购房者能够证明自己在签订毛坯房商品房买卖合同时是因为购房时不得不签订委托装修合同，而开发商是希望通过委托装修，在备案价之外额外收取费用，则笔者倾向认为，买卖双方签订委托装修合同的真实意思表示不一致，根据《民法典》第一百四十六条第一款规定，买卖双方签订委托装修合同可能被法院认定为无效，但是，根据《民法典》第一百四十六条第二款规定，即使买卖双方签订委托装修合同被认定为无效，也不会导致装修价款直接退还购房者，而很可能会被认定为房价的一部分，归开发商享有。反之，若购房者不能够证明自己在签订毛坯房商品房买卖合同时签订委托装修合同不是自己的真实意思表示，则法院可能通过形式审查认为买卖双方签订委托装修合同是双方的真实意思表示，进而可能认定委托装修合同合法有效。

2.关于是否违反强制性规定，是否违背公序良俗

“不违反法律、行政法规的强制性规定”源自《合同法》第五十二条第五项，鉴于司法审判中，部分法官不当地扩大了“法律、行政法规的强制性规定”的范围，从而扩大了合同无效的范围，2009年最高人民法院（简称“最高院”）《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二） 》（简称“《合同法司法解释二》”）第十四条明确规定，《合同法》第五十二条第五项规定的“强制性规定”指的是效力性强制性规定。后来，最高院又在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十五条中进一步提出了“管理性强制规定”的概念，与“效力性强制规定”相对应。2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》（简称“《九民纪要》”）第30条对“强制性规定的识别”提出了指导意见，并明确“强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的”，应当认定为“效力性强制性规定”。为配套《民法典》实施，最高院于2020年12月29日发布《关于废止部分司法解释及相关规范性文件的决定》，伴随着《民法典》生效，《合同法》和《合同法司法解释二》同日同步废止，但是，关于强制性规定的精神内核依然存在。此外，《合同法》第五十二条第四项关于“损害社会公共利益”的合同无效，也被《民法典》第一百五十三条第二款规定“违背公序良俗的民事法律行为无效”所吸收。

在“双合同”销售模式下，购房者可能主张该模式违反国家宏观调控政策，进而主张开发商拆分房价且要求签订的委托装修合同行为无效。

经梳理相关案例，涉及“双合同”销售模式是否违反国家房地产调控的宏观政策的相关论述较少，且不同判决对于“双合同”销售模式是否违背公序良俗，也存在不同理解和认知。如在（2018）粤01民终15723号民事判决书中，广州市中级人民法院认为开发商将房屋交易价款拆分为两部分，一部分为买卖合同价款，一部分为装修价款，“有规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收的嫌疑，损害了社会公共利益”；但在（2020）粤01民特438号《杨某某、广东某某公司申请撤销仲裁裁决特别程序民事裁定书》中，广州市中级人民法院又认为“关于案涉仲裁裁决是否违背社会公共利益的问题。涉案裁决涉及的是申请人和被申请人平等主体之间因房屋买卖合同引发的民事纠纷，该裁决与我国善良风俗、道德准则、正义观念及国家或社会的重大利益没有关联，申请人认为涉案裁决违反了社会公共利益，并无依据”。

笔者认为，房地产宏观调控政策的出台程序是否合法、内容是否合法、适用是否控制在合理的限度、是否有违公序良俗等均是司法审判中需要综合考虑的，违反宏观调控政策不必然违反公序良俗。虽然，在全国各地的宏观调控中，宏观调控政策内容适用的合理性等可能存在商榷之处，但是，法院在审判过程中，如果对为了绕开宏观调控政策和行政监管，刻意包装隐藏真实意思表示的交易模式予以漠视和裁判，实际上可能造成司法裁判为绕开宏观调控政策和行政监管的民事行为的法律效力进行背书，进而有损宏观调控政策的权威性，导致群起模仿，不利于国家宏观调控政策贯彻落实。

（二）购房者是否可以仅解除委托装修合同

“双合同”销售模式纠纷中，毛坯商品房买卖合同的价格往往低于市场价格，购房者不但没有异议而且“甚为满意”，根本不想解除商品房买卖合同；但是，装修费通常高于正常装修价格，例如深圳某豪宅楼盘的装修费达到1.8万元/平方米，发生纠纷的购房者通常只是想解除委托装修合同。为了防范前述风险，开发商一般会在委托装修合同中限制购房者的解除权^[3]，或者约定“不论因何种原因，委托装修合同无效、解除或被撤销的，则商品房买卖合同自动解除”等类似内容。所以，购房者难以通过委托装修合同的约定仅解除委托装修合同。笔者注意到《民法典》第五百六十三条规定了四种法定合同解除权，那么，购房者是否具有对委托装修合同的法定解除权呢？

经检索相关案例，笔者发现，司法实践中对于购房者是否可以仅申请解除委托装修合同存在不同观点。例如，在（2018）鄂0116民初6595号生效民事判决书中，武汉市黄陂区人民法院认为“双方所签订的《武汉商品房买卖合同》与《房屋委托装修协议》系两个相对独立的合同，童某某在买卖合同中，已经履行了全部义务；同时，双方在买卖合同中明确约定了单方解除合同的条件及相关事项，原告主张因《房屋委托装修协议》的解除，就直接导致《武汉商品房买卖合同》的解除，显然缺乏事实与法律依据。”而在（2018）皖12民终514号民事判决中，阜阳市中级人民法院认为“从本案的认购书及附件中反映，双方签订的系购买精装修房的合同。虽然其后分别签订了装修合同和商品房买卖合同，但《装修合同》约定的装修费用反映的并非真实的装修成本，而是房价款的一部分，其与购房合同约定的价款共同构成涉案房屋的总价款。余某某单独要求解除涉案《装修合同》不符合法律规定。若认为上述合同具有解除的法定事由，可以对涉案装修合同、商品房买卖合同一并予以解除。”此外，全国其他地方法院，如成都市中级人民法院在（2019）川01民终10580号民事判决书中对购房者仅解除委托装修合同的请求也不予支持。

笔者认为，购房者是否可以仅申请解除委托装修合同，涉及商品房买卖合同和委托装修合同的关联性，也即委托装修合同是否具有独立性？这应当结合商品房买卖合同、房屋装修合同的订立、约定和履行情况综合判断。根据上文对“双合同”销售模式下开发商和购房者之间真实意思表示的分析，开发商的真实意思表示是将房价通过商品房买卖合同和委托装修合同拆分为购房价款和装修价款，商品房买卖合同和委托装修合同应该构成一个有机整体，购房者恐难以通过上文所属委托装修合同的约定和《民法典》关于合同法定解除的规定仅解除委托装修合同。

此外，江苏省高级人民法院印发《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》规定，在毛坯房屋实际交付前装修房屋，交付标的物为装修房的，按照商品房买卖合同纠纷处理；在毛坯房屋实际交付后装修房屋，交付标的物为毛坯房的，按照装饰装修合同纠纷处理。实务中，购房者委托装修公司代办毛坯房入伙，算不算“毛坯房屋实际交付”也值得商榷。

四、开发商风险防控建议

虽然，“双合同”销售模式从外在交易安排上来看是由开发商与购房者之间商品房买卖合同和购房者与装修公司之间委托装修合同两份相对独立的合同组成，但是这种交易安排刻意隐藏了开发商与购房者的真实意思表示，即拆分房价，绕开政府备案价格限制，实际上是以正常市场价格而不是以政府备案价格销售精装修商品房。

司法实践中，究竟是尊重交易外观、维护交易稳定与安全，还是探求买卖双方背后的真实意思表示，一直存在争议。2019年《九民纪要》施行后，最高院明确要求各级人民法院“注意处理好民商事审判与行政监管的关系，通过穿透式审判思维，查明当事人的真实意思，探求真实法律关系”，但是，为了避免法院在此类案件过程中对真实交易目的作出不同的法律认定和裁判，针对“双合同”销售模式，结合司法审判动向和民法典新规等，提出如下参考建议。

1.重视意思表示，体现装修意愿

在签署《房地产认购书》的同时，开发商可以让购房者向开发商出具单方申请书，主动申请对房屋进行精装修，并请开发商代为推荐第三方装修公司。缓释捆绑装修、强制售卖的嫌疑。

2.清晰约定装修标准和装修价格

在委托装修合同中，对装修标准质量要求相关的装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等进行具体明确的约定；同时对装修价格进行清晰约定。防范购房者以装修价格过高为由，解除装修合同或者要求减少装修价款。

3.收楼委托安排

通常在签署商品房买卖合同和委托装修合同的同时，开发商要求购房者签署不可撤销的收楼委托，由装修公司代表购房者进行毛坯房收楼。建议将收楼委托的内容放在装修合同中，让“收楼委托”成为双务合同的内容，以便弱化委托人的任意解除权，避免购房者任意解除收楼委托。

4.装修施工质量管理

实践中，因“双合同”销售模式产生的纠纷除了价格原因外，更多涉及购房者对于房屋质量（包括毛坯房质量、精装修质量）的担忧，因此，建议开发商加强施工房屋质量管理，并有条件有限度的对施工现场予以开放或者公示施工管理情况，以此打消购房者对施工质量的顾虑，减少“双合同”销售模式产生的纠纷。

五、结语

自2016年年底，中央经济工作会议首次提出“房住不炒”以来，中央连年重申“房住不炒”不动摇，全国各地热点城市也在按照中央要求，因城施策，持续加码房地产调控，应对房地产价格持续上涨，笔者预期未来商品房销售将持续受到影响。在严格执行限价的热点城市，开发商可能会继续采取“双合同”销售模式或者其他变通模式进行商品房销售。笔者将持续关注民法典实施后新的司法审判动向，以便优化和完善新的商品房销售模式，降低开发商在商品房销售时的法律风险。

文中备注：

[1]限售，即限制出售，指购房者在购买新房后取得不动产权证书未满一定年限的情况下，限制该房屋再次买卖交易。

[2]根据笔者了解，深规土【2017】6号文出台后深圳各区执行尺度不一，笔者经办的部分项目并未适用该规定。为进一步加强对商品住房和商务公寓的销售管理，防止房地产开发企业通过提高装修价格变相抬高房价，对深圳市新房市场的价格水平造成影响，2021年5月20日，深圳市住房和建设局下发《关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知》，要求各区局在审查项目装修、装饰材料的基础上，对精装修价格进行总体把控。原则上，精装修项目价格核定需按照工程造价方法进行核算，由区造价部门或第三方评估机构进行审核。精装修价格梯度区间如下：毛坯均价60000元/㎡以下（含60000）项目，最高精装修价格3000元/平方米；毛坯均价60000-80000元/㎡（含80000）项目，最高精装修价格4000元/平方米；毛坯均价80000-100000元/㎡（含100000）项目，最高精装修价格5000元/平方米；毛坯均价超过100000元/㎡项目，最高精装修价格6000元/平方米。本文认为，该规定直接针对的是开发商销售的精装修住宅，对于购房者委托第三方装修公司收取的装修款难以限定精装修价格，故不在本文讨论范围。

[3]购房者委托收楼也存在委托人任意解除权的问题，本文不再详述。

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