长租公寓行业在近五年的光景中得到了飞速扩张和发展，它既受益于市场经济的支持与人居环境的需求，让人们看到了运用金融化的思维与模式来解决严重的住房供需矛盾的曙光；却也困囿于法律法规的滞后与投资规律的矛盾，在一顿横冲直撞后，以一场又一场的“爆雷”令大众瞠目结舌。今时今日，中国大陆的长租公寓市场虽然在租赁市场中的整体占有率仅有2%，但其自身的市场体系已经基本形成，尤其是在一、二线城市更是颇具规模，成为了在新时代市场经济条件下，探索如何通过高效利用住房存量来解决增量短缺问题的必由之路。因此，尽管因各种风险与失序而成为了各地城市治理的“雷点”，但长租公寓本身已经是我们现在以及未来经济高质量发展中不可回避的一部分。事实上，面对城市治理中的顽症难题，善于以法治思维和法治方式去解决才是应有之义，在法治成为社会共识与基本准则的当下，长租公寓行业的合规建设不仅刻不容缓，更是势在必行。
作为一种新兴的市场经营模式，长租公寓行业兼具着传统住房服务及新兴金融创新的特征，形成了需要兼顾住房经营与资金利用的双重法律需求。在经过野蛮生长的草创阶段后，正确认识并把握自身经营模式所身处的法律结构，并因地制宜、因时制宜地进行合适的风险管理，是长租公寓的运营企业，尤其是占大多数的第三方品牌运营企业健康发展、安全经营的必须保障。一方面，在自身经营资质合法的基础上，长租公寓既向监管方负有租赁合同备案义务，也向服务方负有保障住房安全的义务，从而形成了主体资质合规、合同备案合规以及住房安全合规等三大监管方面的合规需求。另一方面，长租公寓因其庞大的前期投入与较长的回报周期而有着巨大的资金需求，在国家政策鼓励的背景下，各类金融创新方式在长租公寓行业“百花齐放”，除了门槛高、监管严的不动产信托投资基金（REITs）的试点外，以“高进低出、长收短付”为代表的资金循环模式及以“租金贷”为代表的租金吸收模式，便成为了监管的盲区与风险的雷区。租金利用的外部监管缺位，以及内部合规不足，可谓是导致今日长租公寓市场频频“爆雷”的结构性困局。毕竟，“爆雷”已然发生，监管远不济急，如何立足现有的规则范式去有效兼顾消费者的切身利益和行业的长远发展，是政府和市场都必须面对的问题。
北京k8凯发天生赢家·一触即发（深圳）律师事务所作为目前大湾区最具影响力的律师事务所之一，自2002年便扎根深圳，与特区同呼吸、共发展，为国家分忧解难、为人民奉献始终，矢志于为改革开放最前沿的时代命题提供专业、诚恳的法律服务。在争议解决、资本市场、房地产法律服务，以及公司经营等领域都积累了丰富的理论和实践经验。正值深圳经济特区建立四十周年，作为中国特色社会主义先行示范区，党和国家与人民赋予了深圳及大湾区以更高的期许与更大的使命。
为此，由深圳办公室于秀峰主任牵头，安健律师团队、郭雳律师团队、马越律师团队、宋永峰律师团队共四个团队组成长租公寓法律合规研究课题组，由宋永峰律师、林燕玲律师、王海生律师、王士硕实习律师、潘永飞实习律师共五名律师负责具体执行，就长租公寓目前存在的“资质管理合规”、“高进低出”、“长收短付”、“租金贷”、“信息披露”、“公民个人信息合规”等法律合规问题进行深入的研究和探索，并提出了一些解决思路和建议。
看似寻常最奇崛，成如容易却艰辛。任何新兴行业的一路发展，每一步都不可能是轻而易举的，都必将付出艰辛的努力。对于将来的长租公寓行业，既要进行强监管，制定严格的规范，重点保护承租人权益，同时也要激发市场活力，发挥长租公寓解决城市住房问题应有的作用，而这其中首要的工作，则是采取一系列稳控措施，并配合可操作、可预见的法律规范，重塑民众对于长租公寓行业的信心。
第一章 长租公寓发展概貌
第一节“长租公寓”发展概况
第二节“长租公寓”的运营模式
第三节“长租公寓”的基础法律关系
第四节“长租公寓”的法律风险成因
第五节“长租公寓”的监管现状
第二章 “长租公寓”监管的主要法律问题及分析
第一节“长租公寓”相关主体资质登记备案的合规性
第二节“长租公寓”租赁合同网签备案的合规性
第三节“长租公寓”住房安全管理的合规性
第三章 “长租公寓”经营的主要法律问题及分析
第一节“高进低出”、“长收短付”的法律风险分析
第二节 开展租金贷的法律风险分析
第三节 长租公寓的信息披露义务
第四节“长租公寓”保护公民个人信息的法律合规分析
第五节 住房租赁企业资本市场融资的法律合规分析
