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更正登记中第三人信赖利益的保护

2019-12-28

更正登记旨在校正登记错误。由于不动产登记所具有的权利推定力与公信力，错误登记会使潜在的交易相对人产生虚假的信赖而善意取得不动产之上的物权，从而形成真正权利人权利行使的妨碍并可能因此导致权利灭失。《物权法》规定的更正登记制度，使错误登记恢复到真实的权利状态，使登记簿的权利推定状态与事实状态一致，从而建立起与真实权利状态一致的权利公示状态，以切断不动产登记簿上原有登记权利的推定效力和公信力，旨在维护真实权利人的合法权益^[1]。随着物的价值功能在实践中的多层次运用，第三人可能因信赖错误登记而在错误登记的物上设定了其他权利，如受让取得所有权，抵押取得担保权，租赁取得承租权，或将该不动产之上的租金设定了应收账款质押等权利。因此，《物权法》在维护真正权利人合法权益的同时，也要平衡第三人的信赖利益。本文即是对更正登记制度中第三人信赖利益保护的角度，提出自己的观点，以求教于方家。

一、防患于未然——更正止于信赖

《物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记权利予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”这是不动产登记更正登记制度的法律依据。具体落实在《不动产登记暂行条例实施细则》第五章第一节“更正登记”中。其中，第七十九条规定了权利人、利害关系人申请更正登记应提交的材料，第八十条规定了登记机构依申请更正登记，第八十一条规定了登记机构依职权更正登记。

依据上述规定，更正登记制度具有如下内容：

1.更正登记的前提是存在登记错误

对于登记错误的内容，有学者认为仅指与不动产权属有关的法律状况记载错误，不包括关于不动产事实状况的记载错误^[2]，也有学者认为登记错误是指不动产登记簿上记载的任何事项与真实情况不一致的情形，依据产生错误的原因与法律后果的不同，可将之分为权利事项错误与非权利事项错误。而权利事项错误包括权利主体错误与权利内容错误，权利内容错误是指登记簿上记载的不动产权利内容，权利所受限制与真实权利内容及所受限制的不一致^[3]。

笔者认为登记错误是指不动产登记簿上记载的任何事项与真实情况不一致的情形，特别需要指出的是登记错误是指不动产登记簿上的记载错误，而不是当事人所持的不动产权属证书或登记证明填制内容的错误。《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。在登记簿没有错误，仅是当事人所持的不动产权属证书或登记证明填制内容错误时，依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十条第二款之规定，由登记机构书面通知权利人换发，并把换发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于登记簿即可，而不需要启动更正程序。

2.更正登记依据错误事项不同，可依申请亦可依职权进行

对于权利事项的登记错误，由权利人或利害关系人提出申请，经登记机构审查确有错误后进行更正；对于非权利事项的登记错误，权利人可申请更正，登记机构亦可依职权在发现错误后进行更正。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条之规定，登记机构依职权更正的具体程序为：动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。

3.更正除外程序——更正止于信赖原则

《不动产登记暂行条例实施细则》第八十条、第八十一条在规定依申请更正和依职权更正程序中，都规定了同样的但书条款：“但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。”这一规定即是学界所称的“更正止于信赖”原则，即如果在错误登记之后已经办理了涉及不动产的处分登记（广义的处分概念，包括规定中的处分登记、预告登记和查封登记），即便确有错误，也不得再办理更正登记。

《动产抵押登记办法》没有规定更正除外程序，但在动产抵押登记实务中却存在着类似的问题，对于此类情况下的更正登记，登记机关是否应参照适用前述不动产登记的规定，在各地登记机关的实际办理过程中存在不同的做法，在理论学术界也存在着不同的观点。本文将以不动产更正登记为切入点，通过分析不动产更正登记的性质与效力，来探究在不动产登记中对第三人的信赖利益保护，同时通过对动产抵押登记特殊性的分析，探究在动产抵押更正登记中同样存在对第三人信赖利益的保护问题。

二、更正登记的行为性质及生效时间

解决更正登记与第三人信赖利益的冲突，首先要厘清更正登记的生效时间，即更正登记自什么时间产生效力。有意见认为既然更正登记是对错误登记的纠错机制，通过更正登记，使得登记的权利与真实的权利状态归为一致，更正登记并未在当事人之间产生新的权利，仅是回归到原有权利状态。因此，不同于一般登记自权利记载于登记簿之时发生效力，更正登记的效力溯及该更正权利的首次登记。持此观点的登记机构，会在办理更正登记时，并不更改权属证书上列明的签发时间，而是在原有权属证书中更改错误登记事项，并换发证照。

笔者亲历的一个案件中，天津市东丽区市场监管局在2015年办理一笔动产抵押登记时，因当事人申请时的疏忽，将最高额抵押办理为一般抵押，一年后在发放新融资时，才发现登记错误，因此申请更正抵押登记类型。登记机关依据原证记载内容制作了新证，加上了最高额抵押字样，将原证收回放在登记档案中。因更正登记之前，已有另外一家金融机构在同一动产上登记了抵押，之后引发两家金融机构对抵押顺位的争议。审理中，法院认为：这不是变更抵押类型的行为，是更正登记，更正登记类似于笔误的补正，而且新换发的登记证时间还是首次登记的时间，所以应认定最高额抵押自2015年首次登记之日起就产生了对抗第三人的效力。

在后登记的金融机构持与此相左观点，主张更正登记实质上是法律上将两个登记行为拟制为一个登记，即错误登记的注销登记与更正内容的首次登记。因此更正登记同时产生错误登记的注销与更正内容的登记效力。

笔者赞同在后登记的金融机构的观点，支持更正登记具有复合登记的性质，且应自登记完成后，更正登记的内容方具有效力，而不能溯及首次登记。结合不动产物权不经登记不生效的规定，对更正登记中的法律权利状态，可分段如下图所示：

由于对于不动产而言不登记即不具有物权效力，因此，在更正登记之前，物权的法律状态是错误登记，该错误登记即构成第三人的信赖依据；在更正登记完成后，物权的法律状态方以更正登记后的状态存在，更正登记即构成第三人的信赖依据。

三、第三人信赖利益的保护机制

（一）善意取得制度

善意取得是现代民法维护交易安全的一项重要制度。我国《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第十五条至第二十一条，对善意取得制度的适用做出了进一步的规定。

不动产善意取得制度是法律为维护不动产登记权利正确的推定效力、公示公信效力，在错误登记的情况下，对第三人因信赖登记事项而进行交易时，在权利人与第三人之间设定的利益平衡机制。由于立法上将不动产登记簿对不动产物权归属和内容的记载推定为正确，并要求取得不动产物权的第三人善意信赖该记载，就在登记簿记载与善意保护之间建立了联系。而没有错误登记，无权处分人也不可能通过不动产登记程序实现对不动产的处分并完成登记[4]，因此，不动产登记簿的权利事项错误是不动产善意取得制度的适用前提。

同时，不动产登记簿的权利事项错误是认定善意的基础。我国现行不动产登记制度实行实质审查制度，《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条、第十六条分别规定了登记机构的资料查验、实地查看制度，对于宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记、依职权进行的更正登记、注销登记等特别登记事项，还规定了登记前的公告制度，公告期满无异议或者异议不成立的，方可记载于不动产登记簿。与此相对应的是《物权法》第十六条规定的“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，据此确立了不动产登记簿的正确推定力。因此，不动产交易中第三人的善意就当指其对登记簿上权利事项记载的信赖，而善意与否的认定也应始终围绕着登记簿上有无权利事项错误而展开^[5]。

（二）顺位利益的保护机制——《物权法》第194条在更正登记中的适用

变更登记是不动产登记中的一个独立登记类别，《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条规定：“下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：（一）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；（二）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的；（三）不动产权利期限、来源等状况发生变化的；（四）同一权利人分割或者合并不动产的；（五）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的；（六）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；（七）地役权的利用目的、方法等发生变化的；（八）共有性质发生变更的；（九）法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形”。可见，变更登记的事项，既包括了权利人、不动产的自然状况等，也包括了不动产权利期限、抵押担保的范围、主债权数额、抵押权顺位、共有性质等权利状态。

变更登记和更正登记二者的区别主要在于：更正登记适用于因错误登记导致的登记权利与权利的真实状态不一致；而变更登记是在登记并无错误的情况下，因一方或双方事人对登记内容的合意或自然状态发生了变更，因此需要变更登记事项。这是以权利内部的视角从登记原因的角度得出的结论。

但是，如果从善意第三人信赖的角度观之，则二者皆是将不动产登记簿上的登记事项进行了变更，由此导致了权利登记法律状态或非权利事项记载的不同，据此变更了可对抗第三人的权利内容，并引发与第三人权利冲突。

如在前述案例中，后顺位的金融机构主张，更正登记实质上是法律上将两个登记行为拟制为一个登记，因此同时产生错误登记的注销效力与更正内容的首次登记效力。由于抵押类型的变更，引发了抵押担保范围的变更；在先融资已经清偿的情况下，无疑因此引发了抵押顺位的变更。《物权法》第一百九十四条规定：“抵押权人与抵押人可以协商变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响”。依据该规定，变更抵押权顺位的，以经过其他抵押权人书面同意为前提，否则，其法律后果不得对其他抵押权人产生不利影响，即其变更不得对抗其他抵押权人，其他抵押权人仍有权依据原登记顺位主张权利。

由于前述规定仅是《物权法》对抵押权变更对在后抵押权人法律效力的规定，对于引发更正的错误登记的法律后果，仅在第二十一条中规定了赔偿责任，没有规定第三人信赖利益及因此产生的权利冲突解决机制。因此，如将前例中的更正登记理解为注销+变更登记，则可适用《物权法》第一百九十四条之规定，主张前金融机构申请更正登记抵押类型的行为，不得因此改变抵押顺位。但如不能正确理解更正登记的性质及效力，更有甚者，将更正登记理解为“笔误的补正”，则不能维护更正登记中第三人的信赖利益。

四、动产抵押更正登记的特殊性

（一）更正登记的适用前提不同

对于信赖利益的保护应该是普适性的原则，除在不动产登记中的适用外，在动产抵押登记领域同样应找到合适的适用路径。《动产抵押登记办法》第十一条规定：“当事人有证据证明登记机关的动产抵押登记信息与其提交材料内容不一致的，有权要求登记机关予以更正。登记机关发现其登记的动产抵押登记信息与当事人提交材料内容不一致的，应当对有关信息进行更正”。据此来看，动产抵押登记中，当事人申请更正登记的前提应为“动产抵押登记信息与其提交材料内容不一致”，由于动产抵押登记提交的材料仅为登记书，不包括抵押合同，因此，动产抵押中的更正仅发生在登记信息与申请信息不一致的情况下，而非指登记与事实权利状态不一致。

（二）学界对动产抵押登记正确推定效力存在争议，但不应因此影响动产抵押登记的公示与对抗效力，并因此影响到动产抵押登记中，更正登记的行为性质与效力认定。

如前文所述，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，具有“权利正确性的推定效力”。因此才使得对不动产登记簿所载内容，甚至是错误登记产生的信赖利益均具有保护的价值。但目前对动产抵押登记信息的公示效力和公信力既缺少法律的明确规定也未能形成学理上的定论。有观点认为，动产抵押登记并不创设抵押权，也不是抵押权存在的证明，甚至在担保合同订立之前即可办理抵押登记，动产抵押权可在现有或将来的动产之上设定，依登记簿的记载并不能确定抵押物是否真实存在或是否由抵押人享有所有权或处分权，“它仅仅表明在抵押人其时或此后取得所有权或处分权的财产之上在其时或此后可能存在抵押权”^[6]。同时，我国现行动产抵押实行的声明登记制，登记机构也是形式审查，因此登记缺乏真实权利支撑，不具有登记公信力，其作用仅在于提示第三人注意特定标的物上可能存在抵押权负担和确立同一标的物上竞存权利之间的优先顺位。^[7]以此观点引申，第三人并不能仅仅依靠登记簿上所记载的在先动产抵押登记信息来判断抵押物的权属状态，而需要根据该登记的“警示”向权利人查询详细的动产抵押交易情况。

笔者不能赞同这个观点。其一，《物权法》第一百八十八条规定：“以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人”。法律在规定权利的同时即确定了义务的边界。既然动产抵押权不经登记，不得对抗善意第三人，对抗的内容必然应该是登记内容而不是登记双方合意形成权利内容。如果因权利人自身原因登记错误，则依据“诱因原则”，自然对该权利外观的形成具有可归责性，构成了保护第三人善意的信赖条件，从而在权利保护与交易安全维护这两项价值间取得一个妥当的平衡^[8]。因此，对于因权利人自身过错导致的动产抵押中的错误登记，与不动产中的错误登记一样，形成了第三人善意信赖的依据。

其二，《物权法》及《动产抵押登记办法》中确立的动产抵押登记制度，并不是典型意义的声明登记制，而是在声明登记制的基础上，加上了权利内容的公示。既然登记是动产抵押权的公示方法，公示的目的在于对抗，则从权利人的角度来看，权利内容具有对抗效力，相应地，从第三人的角度来看，则有理由相信权利人的权利内容即限于该登记内容。否则，即形成了一方的权利与另一方义务不对称的悖论。

其三，诚如上述观点，动产抵押登记的目的在于确立同一标的物上竞存权利之间的优先顺位。为确定优先顺位的目的，首先依据《物权法》第一百九十九条规定的先登记原则，需要确定登记时间的前后。但是在不同抵押类型的情况下，仅有登记时间并不能够确立优先顺位，如前述案例，抵押类型会影响被担保的主债权范围，在主债权不断清偿的情况下，只有在厘清抵押类型的情况下，方可判断债权人的优先顺位。因此，完全不考虑登记内容，仅是通过登记时间来确立优先顺位是不现实的。

再次，如学者观点，第三人并不能仅仅依靠登记簿上所记载的在先动产抵押登记信息来判断抵押物的权属状态，而需要根据该登记的“警示”向权利人查询详细的动产抵押交易情况。但是，在动产抵押的语境中，现实中的抵押权人之间是竞争关系，二者的服务是竞品，在先抵押权人是不可能向另一方抵押权人获取其抵押信息的；而融资方特别是优势融资方也不会允许这样的信息泄露。在这种硬梆梆的现实面前，动产抵押制度如果仅志在于此，推广何用？

综上，笔者认为，动产抵押登记虽然不具有正确推定效力，但在我国现行动产抵押采取的加强版声明登记制中，经权利人申请予以登记的内容，具有对抗第三人的效力，也形成了第三人据此信赖其权利内容的外观。动产抵押更正登记的行为性质及效力与不动产相当，皆为首次登记的注销与变更登记的首次登记，自登记完成后方具有效力，而不具有溯及既往的效力。第三人在动产抵押更正登记中具有同等的信赖利益，应为法律保护。

五、结语

《物权法》关于更正登记的规定实际上是避免因确认不动产权属或动产抵押权等引起纠纷并发展为诉讼的有效措施，在登记信息与实际权属状态不一致时，及时地通过申请更正进行化解。同时，更正登记制度的设立又是对真实权利人的保护，如果及时适用更正登记制度，并有效利用异议登记等措施，可以避免善意取得的发生。无论是从均衡各方利益的角度，还是基于维护交易市场稳定性考虑，更正登记制度都非常重要。

但是由于我国前期的民事立法一直未重视配套制度建设，导致更正登记在实务中的适用容易产生争议或者容易造成各地登记机构根据其自己的理解各行其是，因而希望在法律体系的不断探索与完善中，清晰地界定更正登记的行为性质与效力，构建起更具体更有可操作性的配套制度。

—  参考文献  —

[1]参见刘璐、高圣平：“解释论视野下的不动产登记错误的司法救济”，《海南大学学报人文社会科学版》2011年12月。
[2]参见吴光荣：“更正登记制度的实体价值与程序意义”，《法律适用》2017年第21期。
[3]参见程啸：“不动产登记簿的权利事项错误与不动产善意取得”，《法学家》2017年第2期。
[4]参见程啸：“不动产登记簿的权利事项错误与不动产善意取得”，《法学家》2017年第2期。
[5]参见程啸：“不动产登记簿的权利事项错误与不动产善意取得”，《法学家》2017年第2期。
[6]参见高圣平：“动产抵押登记的审查责任“，《法学评论》2018年第1期，第167页。
[7]参见高圣平：《动产抵押登记制度的理解与适用》，载王利明主编：《物权法名家讲坛》，中国人民大学出版社2008年版，第642页。
[8]参见程啸：“不动产登记簿的权利事项错误与不动产善意取得”，《法学家》2017年第2期。

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