别踩混改的陷阱——从个案看国企改制中土地使用权的界定
2018-1-26
无论是前些年的国企改制，亦或目前风行全国的混改，民营企业参与其中的最大动因是取得原国有企业的优质土地资源。由于原国有企业用地关系复杂，行政划拨土地较多等因素，民营企业常常未能如愿，教训深刻。怎样避免混改雷区，本文提示的“四看”方法尤为重要。
某市A公司原为国有全资企业，在20世纪80年代通过合法征地手续从当地某农村集体经济组织征得了某地块3万多平方米的土地用于企业经营。后A公司在该地块上建有房产及部分临时建筑物共计5万余平方米，但由于历史原因，上述土地除7000多平方米办理土地使用权证外，其余大部分用地未办理土地使用权登记；地上建筑物只有30套住宅办理房地产证，其他建筑物未办理房屋产权登记。2008年，A公司进行改制，A公司全资国有股东B公司将股权全部转让给员工及其他私营企业，国有股东完全退出A公司。改制过程中，A公司原股东B公司就土地资产处置方案取得了某市国土资源和房产管理局的批复，并委托有资质的专业评估机构对A公司资产进行了评估，除签署了《股权转让合同》外，还就员工安置、资产剥离、债务转让等特别事项签署了专门协议。其中涉及到A公司的7000多平方米已取得土地使用权证及房屋产权证的地块及地上建筑物，取得了处置方案批复文件及评估报告，明确了处置具体方案事宜。但是关于该公司占用使用的其余未办理土地使用权证的土地，土地资产处置方案及批复文件并未涉及，资产评估报告未做明确评估，《股权转让合同》也未明确该部分土地事宜，特别事项协议中也未提及该部分土地处置事宜。而关于前述的未办证部分土地之上的地上建筑物，则在资产评估报告中明确评估作价近300万元人民币，同时，《股权转让合同》中明确了股权受让方需支付该地块地上建筑物对价近300万元人民币。上述股权转让行为发生后，改制为私营企业后的A公司继续占有并使用该未办证部分的土地及地上建筑物。后B公司合并并入C公司，B公司注销。2015年，C公司因建设项目需要使用该未办证部分的土地，要求A公司返还该土地。双方就该部分土地及地上建筑物权属等产生纠纷，诉至法院。
原告
C公司认为：案涉土地并没有明确纳入改制土地资产范围，改制后的A公司没有取得案涉土地使用权，案涉土地仍属于原国有股东B公司的资产，即合并B公司的C公司资产。
被告
A公司则认为：
1.改制后的A公司新股东已经通过合法途径取得了A公司股权，所谓股权转让，不同于资产转让，除明确约定剥离的资产或债权债务外，剩余的债权债务、资产等仍应属于改制后的A公司所有，而案涉土地并未列入剥离资产名目中；
2.A公司新股东受让A公司股权时，就案涉地块地上建筑物支付了对价300万元，若A公司无法继续使用该土地，那么购买的地上建筑物则成为空中楼阁，购买地上建筑物的合同目的无法实现。基于此，改制后的A公司合法享有案涉土地及地上建筑物的使用权。
由此可以看出，该案件的主要焦点在于：
1.改制后的A公司是否取得案涉土地的使用权；
2.改制后的A公司是否取得案涉土地地上建筑物的使用权。
该案经过某市某区人民法院和该市中级人民法院一审及二审，法院最终支持了原告的诉讼请求，判令被告A公司向C公司返还案涉土地使用权，同时，根据房随地走的原则，被告A公司应一并将案涉土地地上建筑物移交给原告C公司。由于被告A公司并未就地上建筑物补偿事宜在本案中向原告C公司主张权利，本案未对地上建筑物补偿事宜进行处理。
在土地交易市场监管日趋严格、竞争愈为激烈的情况下，通过收购股权方式间接取得项目公司土地是时下较为流行的一种交易方式，然而，上述交易方式在交易对象为国有企业时，则非必然。
参与国有企业改制，不同于一般的股权收购，参与国有企业改制涉及土地事宜的，需遵守《企业国有资产法》、《企业国有产权转让管理暂行办法》、《国有资产评估管理办法》、《关于加强国有企业产权交易管理的通知》、《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》、《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》等相关法律法规规定，涉及土地资产需要根据具体的处置方案履行相应的评估、审批等程序。以深圳地区为例，如国有企业改制及国有企业股权转让涉及土地资产处置的，还需遵守深圳市规划与国土资源局、深圳市国有资产管理办公室2003年联合发布的《关于我市国有企业改制中土地资产管理的若干意见》等规范性文件，而根据该意见，国有企业改制涉及转移到改制后企业的所有土地资产，须取得土地资产处置方案批准文件和获得备案意见的土地资产评估报告。因此，在深圳，改制取得国有企业股权并获得土地资产的，需履行评估手续及取得专门的土地资产处置批准文件，否则，无法通过股权收购必然取得土地资产。结合本案的具体情况来看，A公司改制时，取得了公司改制的立项批复，就已取得土地使用权和房屋产权登记的土地资产及相应的房地产处置方案向该市国土资源和房产管理局报告并取得专项批复，同时委托了资产评估机构进行了评估并就上述土地及房屋资产评估报告进行备案，履行该意见规定的程序，程序上符合法律法规的规定。但是上述批复及评估报告中均未涉及案涉土地（未办证部分土地），即案涉土地并未履行转让的法定程序。基于此，改制后的A公司并未取得案涉土地。但是由于上述案涉土地地上建筑物没有取得房地产证，且经备案的评估报告中就案涉土地地上建筑物进行了评估作价且在《股权转让合同》中明确了支付地上建筑物对价事宜，改制后的A公司可以取得地上建筑物的使用权。
我们认为：
不论是此前的国企改制，还是目前风行全国的混改，民营企业参与其中的最大动因之一是通过改制，取得原国有企业的优质土地资源。但由于历史原因，改制前的国企往往用地关系复杂，行政划拨土地较多，合规出让取得土地较少，由此引发的历史遗留问题处理难度大。本案给我们的重要教训就是，在尚未取得足够证据证明标的土地使用权已纳入改制资产范围的情况下，误入雷区，可能导致血本无归。
鉴于此，民企如不做改制冤大头，应做到以下“四看”：
1.看改制评估报告。
即查阅为改制制作的专项资产评估报告，看标的土地使用权是否明确纳入改制资产范围；
2.看资产剥离协议。
即在生效的资产剥离协议中，看标的土地是否真正从改制协议中剥离；
3.看股权转让协议。
即所签署的股权转让协议中拟支付的收购对价是否明确包括了土地使用权的价款；
4.看专项批复。
即看主管的国土行政部门为此项改制所做的专项批复中有无明确将标的土地使用权列入改制资产范围。
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